संकलन : क्रांतिकुमार कडुलकर
घर खरेदी करताना नेमकं काय काय पहायचं, कशाकशाचा विचार करायचा आणि निर्णय घ्यायचा याबाबत खूपदा आपल्याला माहिती नसते. म्हणून संबंधित व्यवहार करताना काय करावं आणि करू नये याची माहिती-
प्रश्न : नवीन सदनिका खरेदी करतेवेळी काय करायला हवे आणि काय करू नये?
उत्तर : नवीन सदनिका ठेकेदार किंवा विकासकाकडून (बिल्डर-डेव्हलपर) खरेदी करतेवेळी महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अॅक्ट (मोफा) हा कायदा लागू होतो. त्यातील तरतुदींमध्ये बिल्डर आणि ग्राहक यांच्यामधील करार कसा असावा याची माहिती दिलेली आहे. त्यानुसार करारपत्र असावे. सदनिका खरेदी करताना त्याची रक्कम चटई क्षेत्रफळाच्या (कार्पेट एरियावर) आधारावर ठरविण्यात यावी, अशी तरतूद सुधारित कायद्यात आहे. त्यानुसारच सदनिकेचे मूल्य निश्चित केले असल्याची खात्री करून घेण्यात यावी. खरेदीदार या तरतुदींकडे दुर्लक्ष करतात. त्याचा फायदा बिल्डर लॉबी घेत आली आहे.
नवीन सदनिका खरेदी करतेवेळी घ्यायची काळजी –
१. ज्या जमिनीवर इमारत आहे, ती जमीन (प्लॉट) शासनाची, वन खात्याची अथवा आदिवासींच्या मालकीची नसावी. ती बेकायदेशीरपणे अधिग्रहण केलेली नसावी. तर ती बोजाविरहित (फ्री होल्ड) किंवा भाडेतत्त्वावर (लीज होल्ड) यापैकी कशी आहे, याची खात्री करून घ्यावी. इमारत बांधलेली जमीन बिनशेती (एन.ए.) परवाना प्राप्त असावी.
२. ज्या जमिनीवर इमारत बांधलेली आहे अशा बांधकामाला आणि बांधकाम नकाशांना महानगरपालिका, नगरपालिका, स्थानिक स्वराज्य संस्था तसेच संबंधित प्राधिकरणांची रीतसर मंजुरी- परवानगी घेण्यात आली असल्याची खात्री करून घ्यावी. बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला (ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट) व इमारतीचा ताबा घेण्यासाठी- राहण्यासाठी परिपूर्ण असल्याबाबतचा ना हरकत दाखला (एन.ओ.सी.) तपासून घ्यावा. त्याचप्रमाणे सदर जमिनीसंदर्भातील ७-१२ व इंडेक्स टूच्या उताऱ्यावरील नोंदीसुद्धा तपासून घ्याव्यात.
३. ठेकेदाराने किंवा बिल्डरने जाहिरातींमधून प्रसिद्ध केलेल्या व सदनिका खरेदीदारांना देऊ केलेल्या सदनिकेमधील व परिसरातील सुविधांसह सर्व सुखसोयींचा अंतर्भाव करारपत्रानुसार असल्याची खात्री करून घ्यावी.
४. सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था रीतसर स्थापन करून तिच्या संपूर्ण दप्तराचा ताबा त्या संस्थेच्या सभासदांकडे हस्तांतरित करतेवेळी जमिनीचे मालकी हक्कसुद्धा हस्तांतरित करण्याची (कन्व्हेयन्स) तरतूद करारनाम्यात केली असल्याची खात्री करून घ्यावी.
५. करारनाम्यातील तरतुदींनुसार व देऊ केलेल्या सोयीसुविधांनुसार बिल्डरने सर्व पूर्तता केली असेल तरच सदनिकेचा ताबा घ्या; अन्यथा अपूर्तता व अन्य तक्रारींच्या संदर्भात बिल्डरबरोबर (लेखी) पत्रव्यवहार करावा व त्याची पोहोच घ्यावी. जेणेकरून भविष्यात त्याचा पुरावा म्हणून उपयोग होऊ शकेल.
६. बिल्डर तथा ठेकेदाराने मालमत्ता कर, वीजबिले, पाणीपट्टी व इतर कर संबंधित प्राधिकरणाकडे वेळोवेळी भरली असल्याची म्हणजेच थकबाकी नसल्याची खात्री करून घ्यावी, अन्यथा मोठय़ा प्रमाणात थकबाकी निघाली तर त्याचा बोजा सदनिकाधारकांवर म्हणजेच ग्राहकांवर पडतो याची गांभीर्याने नोंद घ्यावी. त्याच वेळी सांडपाणी, वीज व पिण्यायोग्य पाण्याच्या जोडण्या इमारतीला रीतसर देण्यात आल्याची खात्री करून घ्यावी.
७. सदनिकेमध्ये अंतर्गत दिलेल्या सोयी-सुविधांचा दर्जा करारपत्रातील नोंदींनुसार असल्याची व तसेच ते कार्यान्वित असल्याची खात्री करून घेण्यात यावी.
८. सदनिकेच्या इमारतीसंदर्भात आर्किटेक्ट, इंजिनीयर आणि अॅडव्होकेटस् यांनी जमीन व त्यावरील बांधकामासंदर्भात तयार केलेले अहवाल काळजीपूर्वक वाचून ग्राहक हक्काला बाधा नसल्याची खात्री करून घ्यावी.
९. इमारतीमधील सदनिकांसंदर्भात भिंतींमधून- गच्चीवरून विहित कालावधीत गळती होणार नसल्याचे हमीपत्र आणि गळती झाल्यास त्याबाबतच्या स्वखर्चाने करावयाच्या दुरुस्तीबाबत हमीपत्रात तरतूद करण्यात आली असल्याची खात्री करून घ्यावी.
१०. बिल्डर तथा विकासकाकडून सदनिका खरेदी करतेवेळी पुरावा म्हणून धनादेशाने (चेकने) रकमा अदा कराव्यात. दिलेल्या रकमांच्या संदर्भातील पावत्या वेळीच तपासून घ्याव्यात व आपण निवड केलेल्या सदनिकेचा क्रमांक त्या पावतीवर तसेच करारनाम्यात नोंदलेला असल्याची खात्री करून घ्यावी.
पुढील गोष्टी टाळाव्यात.
- सदनिका खरेदीच्या बाबतीत घाई किंवा उतावीळपणा टाळावा. तसेच परिसरातील सोयी-सुविधांची खात्री करून घ्यावी.
- रोखीने व्यवहार (कॅश पेमेंट) टाळावेत. त्याचप्रमाणे नोंदणीकृत करार करण्याबाबत विलंब टाळावा.
- दिलेल्या रकमांच्या संदर्भात रेव्हेन्यू स्टॅम्प लावलेल्या व अधिकृत व्यक्तीच्या सह्या असलेल्या पावत्या वेळोवेळी घेण्यास विसरू नये.
- बिल्डर-विकासक आपल्याला फसवतीलच असा पूर्वग्रहदूषित विचार करून वागू नये, मात्र सावधगिरी बाळगावी.
- करारपत्रातील ग्राहकाचे तथा सदनिका खरेदीदाराचे हक्क अबाधित असल्याबाबत खात्री करण्याच्या बाबतीत दुर्लक्ष करू नये, जेणेकरून स्वत:चे नुकसान होणार नाही. तसेच मॉडेल अॅग्रीमेंटच्या विरोधात असेल असे करारपत्र करण्याचे टाळावे
जमीन/प्लाॅट खरेदी करताना घ्यावयाची काळजी
बरेच वेळा जमीनीचे व्यवहार केल्यानंतर अनेक त्रुटी अथवा भानगडी निर्माण होतात.त्याकरिता खालील माहिती आपणासोबत शेअर्स करित आहोत.
- जमीन/प्लाॅट खरेदी करताना घ्यावयाची काळजी
- जमिनीचा/प्लाॅटचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो
3. व्यावहारिक जगात लागणारे काही महत्वाची जमिनीची क्षेत्रफळाची रुपांतरे
- जमीन/ प्लाॅटखरेदीकरतांना घ्यावयाची काळजी
1) जमिनीचा/प्लाॅटचा सातबारा उतारा पाहणे :
ज्या गावातील जमींन/प्लाॅट खरेदी करावयाचा असेल तेथिल गावच्या तलाठ्या कडून जमिनीचा/प्लाॅटचा नवीन सातबारा काढून घ्यावा. त्यावर असलेले फेरफार व आठ अ/असिसमेंट नक्कल तपासून पाहावी.
जमिनीचा सातबारा पाहतांना वर्ग १ नोंद असली तर ती जमीन विक्री करणा-याची स्वतःच्या मालकी वहिवाटीची असून सदर जमीन खरेदी करण्यास विशेष अडचण येत नाही.
परंतु नि.स.प्र.(नियंत्रित सत्ता प्रकार किवा वर्ग २) अशी नोंद असेल तर सदर जमीन कुळ वाहिवाटी मार्फत मिळविलेली असते. अशी जमीन खरेदी करणे पूर्वी संबंधित कुळाला विक्री करण्यासाठी प्रांत अधिकारी यांची परवानगी घेणे अपरिहार्य ठरते. ही परवानगी खरेदी करते वेळी घेणे आवश्यक असते. या करीता ३२ म प्रमाणपत्र वगैरे ब-याच कागदपत्रांची पूर्तता करावी लागते. यासाठी साधारणत: एक महिना कालावधी लागतो. प्रांत अधिकारी यांची परवानगी मिळल्यावर खरेदीखत करता येते. 2) कोणतीही जमीन/प्लाॅट खरेदी करताना खालील गोष्टींचा आढवा घ्यावा. a) जमिन/प्लाॅट पर्यंतचा रस्ता – जमीन बिनशेती असल्यास जमिनी पर्यंतचा रस्ता नकाशामध्ये दाखवीलेला असतो.सदर्हु नकाशास N.A.34 प्रमाणे मान्यता असावी.त्यावर मा.उप विभागीय अधिकारी किंवा जिल्हाधिकारी यांची मंजुरी असावी. जमीन बिनशेती नसल्यास व खाजगी रस्ता असल्यास रस्त्यासाठी दाखवीलेली जमीन व संबंधित मालक यांची हरकत नसल्याची खात्री करावी. - b) खरेदी करावयाच्या जमीन अथवा प्लाॅटची जमिन शासनाने सदर सदर जमिनी मध्ये कोणत्याही करणासाठीचे आरक्षण उदा. हिरवा पट्टा पिवळा पट्टा इं. नसल्याची खात्री करावी.
c) जमिनीच्या बाबतीत वाहिवाटदार – सातबारावरील मुळ मालक व प्रत्यक्ष जमिनीचा वहिवाटदार वेगवेगळे असू शकतात याची खात्री कारावी.
d) सातबारावरील नावे – सातबारावरील नावे ही विक्री करन-या व्यक्तीचिंच आहे का ते पहावे. त्यावर मयत व्यक्ती किवा जुना मालक इतर वारसांची नावे असल्यास ती काढून घेणे आवश्यक असते.
e) कर्जप्रकरण, न्यायलयीन खटला व भाडेपट्टा – जमिनीवर कोणत्याही बॅंक किवा संस्था यांच्या कर्जाचा बोजा नसल्याची खात्री करावी. तसेंच न्यायालायीन खटला चालू असल्यास संदर्भ तपासून पहावे.कोणतीही जमीन खरेदी करताना प्रथम वकिलाचा सल्ला घेणे आवश्यक आहे.
( वकिला कडुन search report काढून घ्यावा)
f) जमिनीची/प्लाॅटची हद्द नकाशा प्रमाणे मोजून तपासून घ्यावी.व लगतच्या जमीन/प्लाॅट मालकांची हरकत नसल्याची खात्री करावी.
g) इतर अधिकारांची नोंद – सातबारावर इतर अधिकारमध्ये नावे असतील तर आवश्यक ती माहिती करूं घेणे. किवा बक्षीसपत्राने मिळलेल्या जमिनींची विशेष काळजी घ्यावी.
h)बिनशेती करणे – शेतघर सोडून कोणत्याही कारणासाठी बांधकाम करावयाचे असल्यास बांधकामाच्या प्रकारा प्रमाणे बिनशेती करणे आवश्यक असते शहरात असल्यास प्लानिंग प्रमाणे करवी.
i) संपादित जमिनी – सदर जमिनीमधून नियोजित महामार्ग, रेल्वे मार्ग, तलाव इ. नसल्याची खात्री करावी. याची सातबारावर नोंद पहावी. तसेच जमिनियाच्या बाजून रस्ता, नदी, महामार्ग, असेळ तर त्यापासूनचे योग्य अंतर सोडून पुरेशी जमीन असल्यास खरेदी करावी.
j) खरेदीखत – तालुक्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये आवश्यक त्या कागदपत्रांची पूर्तता करून व आवश्यक शुल्क भरून खरेदीखत करावे.
योग्य कालावधी नंतर खरेदी केलेल्या जमिनिचा नकाशा व आपल्या नावे सातबारा खात्री करावी
3) वेळोवेळी बदलणारे शासन नियम पडताळून पहावेत.
4) जमीन/प्लाॅट खरेदी देतांना:
जमिन/प्लाॅट मालकाने आर्थिक व्यवहार पूर्ण झाल्याशिवाय खरेदीखत करू नये. खरेदीखत करताना दिलेली जमीन/प्लाॅट व सातबारा यांची खात्री करावी.
2.जमिनीचा/प्लाॅटचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो
जमिनीचा/प्लाॅटचा सातबारा आपल्या नावे केव्हा होतो,
खरेदीखत जमीन/प्लाॅट विक्री केल्यानंतर होते. खरेदीखत झाल्यानंतर काही दिवसातच दुय्यम निबंधक कार्यालयातून अविवरण पत्रक
तहसीलदार कार्यालयात पाठविले जातात. त्यानंतर संबधित तलाठी कार्यालयात हे विवरण पत्रक पाठविले जातात.
त्यानंतर तलाठी सातबारावारील सर्वांना नोटीसा काढतात. नोटीस सही करून अाल्यानंतर सातबारावरील जुनी नावे कमी होऊन नवीन मालकाची नावे नोंदाविली जातात.
वर्ग २ च्या विक्रीची परवानगी सातबारावर जमिनिचा प्रकार यामध्ये वर्ग १ असा उल्लेख असेल तर प्रांत अधिकारी यांची परवानगीची आवश्यकता नसते,.
परंतु वर्ग २ असे असल्यास परवानगीची आवश्यकता असते. कारण अशा जमिनी भोगवटदाराला केवळ कसण्याचा
अधिकार असतो विकण्याचा नसतो. सदर भोगवटदार हा या जमिनिचा कुळ म्हणून असतो हि जमीन कुळकायदयाने
मिळालेली असते थोडक्यात या जमिनी म्हणजे सरकारी मालमत्ता असतात.
अशा जमिनीच्या विक्रीच्या परवानगी साठी प्रांत ऑफिंस मध्ये खालीअल कागदपत्रांची पुर्तता करावी लागते.
१. जमिनीचा नवीन सातबारा
२. जमिनीवरील सर्व फेरफार
३. आठ अ
४. जमीनीचा नकाशा
५. अर्ज
अर्जासोबत सर्व कागदपत्रांच्या झेरॉक्स प्रती जोडून प्रांत ऑफिस मध्ये दाखल करावेत. सर्व कागदपत्रांची
छाननी करून एका महिन्यात प्रांत ऑफिसरच्या पर्वांगीची प्रत मिळते. मिळालेल्या परवनगी मध्ये फक्त सहा महिन्याचा
कलावधी असतो. सहा महिन्यात जमीन विक्री करावी लागते अथवा सहा महिन्यांनी हि परवानगी संपते.
बिनशेती (Non Agricultur) कोणत्याहि जमिनी मध्ये घर बांधावयाचे झाल्यास ती जमीन प्रथम बिनशेती करावी लागते. शेत जमीन किवा इतर कोणत्याही प्रकारच्य जमिनीमध्ये घर बांधता येंत नाही.
जर शेत घर बांधावयाचे असल्यास स्वतः शेतकरी असावे लागते. त्याचप्रमाणे आपल्या शेत जमिनी असाव्या लागतात
आणि ती शेती करावी लागते. आणि तसे पुरावे असावे लागतात.
जमीन बिनशेती करायची असल्यास पुढील कागदपत्रांची आवश्यकता असते.
१ जमिनीचा सातबारा
२ जमिनिचा नकाशा
३ टाउन प्लानिंगची परवानगी
४ अर्ज
सदर अर्जासोबत सर्व कागदपत्रे जोडून संबधित प्रांत अधिकारी कीवा तहसीलदार यांच्या कार्यालयात सदर करावे लागतात.
जमिनीच्या नकाशामध्ये लागून रस्ते असल्यास अडचण येंत नाही पण तसे नसेल तर घरापर्यंत जण्याकरीता रस्ता दाखवावा
लगतो. म्हणजेच सदर जमनीपर्यंत जाण्यासाठी रस्त्यासाठी जमीन विकत घ्यवी लागते.
खरेदीखत कसे करावे.
खरेदीखत म्हणजे जमिनीचा व्यवहार पूर्ण केल्याच पुरावा असतो.
खरेदिखत करण्यापूर्वी जमीन खरेदी करणार्‍याने जमीन मालकाला ठरलेल्या व्यवहाराप्रमाणे सर्व रक्कम पूर्ण करायची असते.
जर सर्व रक्कम पूर्ण झाली नसेल तर खरेदीखत करू नये. कारण एकदा खरेदीखत झाले की नंतर जमीन मालक हा त्या
जमिनीवरचा मालकी हक्क काढून घेत असतो. आणि खरेदीखत सहजासहजी रद्द होत नाही. रद्द करण्याचा अधिकार फक्त
सर्वोच्च न्यायालयाला असतो. पण तसे मोठे पुरावे असावे लागतात. खरेदीखताची नोंदणी संबंधित दुय्यम निबंधक कर्यालयात
झाल्यानंतर काही दिवसातच सातबारा नवीन मालकाच्या नावे होतो.
खरेदीखत करण्यासाठी ज्या गावातील जमीन असेल त्या संबधित दुय्यम निबंधक कार्याकायात जाऊन बाजारभावे आणि आपपसातील
ठरलेल्या रक्कमेवर मुल्यांकन करून मुद्रांकशुल्क काढून घ्यावे.
जमिनीचे मुल्यांकन हे जमिनीच्या प्रकाराप्रमाणे ठरलेले असते. आणि त्याचे सर्व दरपत्रक (रेडीरेकनर) त्या त्या तालुक्याच्या
दुय्यम निबंधक अधिकारी यांच्या कार्यालयात उपलब्ध असतात. आणि मुल्यांकन काढून देण्याचे काम हे दुय्यम निबंधाकाचेच असते.
यामध्ये जमिनीची सरकारी किंमत आणि प्रत्यक्ष जमीन मालक व खरेदीदार यांच्यातील ठरलेल्या व्यवहारावर जी रक्कम जास्त
असते त्यावर मुल्यांकन करून जास्त मुद्रांकशुल्क गृहीत धरला जातो.
मुद्रांकशुल्क काढून झाल्यावर दु.नि. हे खरेदीखत दस्तऐवजासाठी लागणारे नोंदणीशुल्क व कागदपत्रे व इतर कार्यालयीन खर्चाची माहिती देतात.
हि सर्व माहिती घेऊन दु. नि. यांनी ठरवून दिलेल्या मुद्रांकशुल्कावर आवश्यक ती माहिती लिहून उदा. सर्वे नं. जमिनीचे क्षेत्र,
जमिनीचा प्रकार, जमीन मालकांची नावे, जमीन खरेदी करण-याचे प्रयोजन त्याचप्रमाणे जमीन विकण्याचे प्रयोजन नमूद करावे लागते.
तसेच लागणारी सर्व कागदपत्रे जोडून खरेदीखत तयार करावे. यासोबत संगणकावर डाटाएंट्री करण्यसाठी लागणारा input भरून
दुय्यम निबंधक कार्यालयात दस्त नोंदणीसाठी सदर करावा.
खारेदिखतासाठी लागणारी कागदपत्रे —
१) सातबारा
२) मुद्रांकशुल्क
३) आवश्यक असल्यास फेरफार
४) आठ अ
५) मुद्रांक शुल्काची पावती
६) दोन ओळखीच्या व्यक्ती, त्यांचे फोटो प्रुफ
७) आवश्यक असल्यास प्रतिज्ञापत्र
८) N A order ची प्रत
९) विक्री परवानगीची प्रत
============================ ====
- व्यावहारिक
जगात लागणारे काही महत्वाची जमिनीची_क्षेत्रफळाची
रुपांतरे
१ हेक्टर = १०००० चौ. मी .
१ एकर = ४० गुंठे
१ गुंठा = [३३ फुट x ३३ फुट ] = १०८९ चौ फुट
१ हेक्टर= २.४७ एकर = २.४७ x ४० = ९८.८ गुंठे
१ आर = १ गुंठा
१ हेक्टर = १०० आर
१ एकर = ४० गुंठे x [३३ x ३३] = ४३५६० चौ फुट
१ चौ. मी . = १०.७६ चौ फुट
७/१२ वाचन करते वेळी पोट खराबी हे वाक्य असत—त्याचा अर्थ पिक लागवडी साठी योग्य नसलेले क्षेत्र —परंतु ते मालकी हक्कात मात्र येत!!!!!
नमुना नंबर ८ म्हणजे एकूण जमिनीचा दाखला या मध्ये अर्जदाराच्या नावावर असलेली त्या विभागातील [तलाठी सज्जा] मधील जमिनीचे एकूण क्षेत्र याची यादी असते!!!!
जमिनी ची ओळख हि त्याच्या तलाठी यांनी प्रमाणित केलेली आणि जागेशी सुसंगत असलेल्या चतुर्सिमा ठरवितात!!!!